Categories
Main

Những vấn đề lý luận về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Trong bài viết này, nhanlamluanvan.com xin chia sẻ đến bạn đọc những vấn đề lý luận về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

>>> Xem thêm: Những vấn đề chung về tranh chấp đất đai và giải quyết tranh chấp đất đai

1. Khái niệm quyền sử dụng đất

Quyền sử dụng đất là quyền khai thác những thuộc tính có lợi từ đất một cách hợp pháp thông qua các hành vi sử dụng đất hoặc chuyển quyền đó cho người khác. Quá trình hình thành, vận động và phát triển của quyền sử dụng đất vừa diễn ra một cách tất yếu, khách quan vừa có sự gắn liền và lệ thuộc với chế định quyền sở hữu toàn dân đối với đất đai mà Nhà nước là người đại diện. Tuy nhiên, quyền sử dụng đất của người sử dụng đất là một phạm trù khá rộng, bao gồm nhiều quyền năng pháp lý khác nhau, trong đó, có quyền được chuyển quyền sử dụng đất. Các quyền này phát sinh, thay đổi hoặc chấm dứt nằm trong một “khuôn khổ” nhất định. Khuôn khổ đó chính là ý chí của Nhà nước được thực hiện bằng việc ban hành các quy định của pháp luật bắt buộc người sử dụng đất và các cơ quan quản lý nhà nước phải tuân theo. Các quy định này vừa có tính ổn định, vừa có sự biến đổi tùy thuộc vào từng giai đoạn phát triển của xã hội. Từ chỗ chỉ ghi nhận người người sử dụng đất chỉ có 5 quyền chuyển quyền sử dụng đất tại Luật đất đai năm 1993, Nhà nước đã mở rộng cho người người sử dụng đất có thêm quyền cho thuê lại, góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất trong một số trường hợp nhất định tại Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật đất đai ngày 01/12/1998 và các quyền này tiếp tục được khẳng định tại Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật đất đai ngày 29/6/2001 và đặc biệt là Luật đất đai 2003 được Quốc hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam khóa XI thông qua ngày 26/11/2003.

2. Khái niệm chuyển quyền sử dụng đất

Chuyển quyền sử dụng đất là việc người có quyền sử dụng đất có thể chuyển quyền này cho người khác bằng một trong các hình thức: chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất, góp vốn, thế chấp và bảo lãnh bằng giá trị quyền sử dụng đất. Chuyển quyền sử dụng đất là việc Nhà nước công nhận tính hợp pháp trong hành vi tự điều chỉnh đất của chủ thể đang sử dụng cho chủ thể mới. Hay nói khác đi, chuyển quyền sử dụng đất là việc Nhà nước cho phép người sử dụng đất được “định đoạt” quyền sử dụng đất hợp pháp của mình theo quy định của pháp luật.

Đặc điểm của chuyển quyền sử dụng đất:

Thứ nhất, người sử dụng đất không có toàn quyền quyết định, đoạt tuyệt đối với đất thuộc quyền sử dụng của mình như đối với các loại tài sản khác thuộc quyền sở hữu. Khi thực hiện việc chuyển quyền sử dụng đất, những người tham gia vào giao dịch phải tuân theo các quy định về điều kiện, nội dung, trình tự, thủ tục do pháp luật quy định. Việc chuyển quyền sử dụng đất bị ràng buộc bởi thời hạn, mục đích và quy hoạch sử dụng đất. Người nhận quyền sử dụng đất phải sử dụng đất đúng mục đích mà Nhà nước đã xác định. 

Thứ hai, do đất đai luôn có một vị trí cố định không di dời được, bởi vậy khác với các hàng hóa khác nó cần được đo đạc, lập hồ sơ thửa, đánh số, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hợp pháp. Việc chuyển quyền sử dụng đất chủ yếu được tiến hành thông qua hệ thống hồ sơ giấy tờ về đất. Do vậy, trong các giao dịch về đất đai hồ sơ địa chính, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, các hợp đồng phải rõ ràng, công khai, minh bạch. 

Thứ ba, giá trị quyền sử dụng đất khi chuyền sử dụng đất phụ thuộc vào nhiều yếu tố như vị trí thửa đất, khả năng sinh lợi của đất, mức độ hoàn thiện cơ sở hạ tầng, các yếu tố kinh tế, chính trị, xã hội khác. Do vậy, cùng một diện tích nhưng tọa lạc tại các vị trí khác nhau, thậm chí hai thửa đất nằm kề nhau thì khi chuyển quyền sử dụng đất giá có thể rất khác.

3. Khái niệm, đặc điểm của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

3.1. Khái niệm hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Đứng ở góc độ pháp luật dân sự, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là sự chuyển dịch quyền sử dụng đất từ người có quyền sử dụng đất hợp pháp sang người khác theo một trình tự, thủ tục, điều kiện do pháp luật quy định, theo đó, người có quyền sử dụng đất (người chuyển nhượng) có nghĩa vụ chuyển giao đất và quyền sử dụng đất cho người được chuyển nhượng (người nhận chuyển nhượng), người nhận chuyển nhượng có nghĩa vụ trả tiền cho người chuyển nhượng; người chuyển nhượng còn có nghĩa vụ nộp thuế chuyển quyền sử dụng đất, người nhận chuyển nhượng có nghĩa vụ nộp lệ phí trước bạ và lệ phí địa chính theo quy định của pháp luật.

3.2. Đặc điểm của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Để hiểu rõ về những đặc trưng riêng của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất chúng ta cần đi sâu vào phân tích và so sánh với một số hình thức chuyển nhượng đất đai khác.

Một là, so sánh giữa hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất với hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất 

Chuyển đổi quyền sử dụng đất là phương thức đơn giản của chuyển quyền sử dụng đất, theo đó, các bên có quyền sử dụng đất thỏa thuận chuyển quyền sử dụng đất cho nhau để thỏa mãn nhu cầu tiện lợi trong sản xuất, đời sống. 

Mục đích của chuyển đổi quyền sử dụng đất là tạo điều kiện thuận tiện cho sản xuất và đời sống, nhằm nâng cao hiệu quả sử dụng đất. Việc Nhà nước ghi nhận quyền này có ý nghĩa rất lớn trong thực tiễn, nhất là trong sản xuất nông nghiệp. Trong những năm qua, Nhà nước ta đã có chủ trương khuyến khích việc chuyển đổi ruộng đất sản xuất nông nghiệp, qua quá trình thử nghiệm chủ trương này ở một số địa phương cho thấy, đã khắc phục được tình trạng đất đai manh mún, giảm thiểu số lượng thửa đất, tăng thêm diện tích trên mỗi thửa đất, tạo điều kiện thuận lợi cho việc đưa tiến bộ khoa học vào sản xuất nông nghiệp, nhờ đó, năng suất cây trồng và sản lượng nông nghiệp tăng lên rõ rệt. Tuy nhiên, hiện nay ở nước ta, thực trạng ruộng đất nông nghiệp ở nhiều nơi vẫn còn manh mún, phân tán, gây khó khăn không nhỏ cho việc đưa tiến bộ khoa học kỹ thuật vào sự phát triển nền sản xuất hàng hóa trong nông nghiệp. Vì vậy, cần phải tổ chức thực hiện, vận động nông dân khắp nơi chuyển đổi ruộng đất theo kinh nghiệm của các địa phương.

Cũng như chuyển nhượng quyền sử dụng đất, chuyển đổi quyền sử dụng đất là một hình thức chuyển quyền sử dụng đất, theo đó Nhà nước chấm dứt quyền sử dụng đất của bên này để thiết lập quyền sử dụng đất cho bên kia. Tuy nhiên, giữa hai hình thức này có sự khác nhau và nó thể hiện ở chỗ, nếu như trong quan hệ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, đối tượng của quan hệ là “đổi đất lấy tiền” và việc thực hiện quan hệ này là quá trình chấm dứt quyền sử dụng đất của bên chuyển nhượng để thiết lập quyền sử dụng đất cho bên nhận chuyển nhượng (quan hệ một chiều), thì trong quan hệ chuyển đổi quyền sử dụng đất, đối tượng chủ yếu của quan hệ là “đổi đất lấy đất”. Trong quan hệ chuyển đổi quyền sử dụng đất, các bên có thể thỏa thuận chuyển tiền cho nhau để bù đắp giá trị chênh lệch giữa hai thửa đất nhưng mục đích cơ bản và cũng là vấn đề mà cả người sử dụng đất lẫn cơ quan quản lý nhà nước quan tâm đó là các bên đổi quyền sử dụng đất cho nhau. Việc thực hiện quan hệ này là quá trình cùng một lúc chấm quyền sử dụng đất của cả hai bên đối với thửa đất mà họ đang sử dụng để thiết lập quyền sử dụng đất cho cả hai bên nhận quyền sử dụng đất từ phía bên kia (quan hệ hai chiều). 

Hai là, so sánh giữa hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất với hình thức thế chấp quyền sử dụng đất 

Thế chấp quyền sử dụng đất là trường hợp người sử dụng đất mang quyền sử dụng đất của mình đi thế chấp để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự. Nghĩa vụ dân sự là nghĩa vụ của bên thế chấp, thông thường được phát sinh từ hợp đồng vay mượn tiền, tài sản của bên nhận thế chấp và phải thấp hơn giá trị quyền sử dụng đất được đem ra thế chấp. Việc Nhà nước ghi nhận quyền này nhằm tạo điều kiện cho người sử dụng đất có thể dùng quyền sử dụng đất của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ trong quá trình tạo lập cho mình một khoản tiền một cách hợp pháp để đầu tư vào công việc sản xuất, kinh doanh, hoặc thỏa mãn nhu cầu tiêu dùng tạm thời khi họ không có điều kiện kinh tế trước mắt. 

Cũng như chuyển nhượng quyền sử dụng đất, khi thế chấp quyền sử dụng đất, người có quyền sử dụng đất phải chuyển giao giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho bên nhận thế chấp, nhưng sự chuyển giao này chỉ mang tính chất tạm thời, trong thời hạn thế chấp hoặc chưa giải trừ thế chấp.

Khác với hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, bên thế chấp không bị chấm dứt việc sử dụng đất của mình mà vẫn được tiếp tục chiếm hữu, sử dụng đất; bên nhận thế chấp không có quyền như một chủ sử dụng đất cả về mặt thực tế lẫn pháp lý mà họ chỉ có quyền kiểm soát quyền năng pháp lý của bên thế chấp và có quyền đưa quyền sử dụng đất Đ này ra phát mại bán đấu giá khi bên thế chấp không thực hiện hoặc thực hiện không đầy đủ nghĩa vụ dân sự mà hai bên đã thỏa thuận. 

Như vậy, khác với hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, thế chấp quyền sử dụng đất là hình thức chuyển quyền sử dụng đất không trọn vẹn và có điều kiện, hay nói một cách khác, trong quan hệ thế chấp, việc “chuyển quyền ” ở đây thực ra là chuyển “quyền sử dụng đất theo danh nghĩa pháp lý” từ bên thế chấp sang cho bên nhận thế chấp kiểm soát, nắm giữ ” quyền sử dụng đất theo danh nghĩa pháp lý” đó, còn “quyền sử dụng đất thực tế” vẫn thuộc bên thế chấp, và bên nhận thế chấp chỉ có quyền “định đoạt theo quy định của pháp luật” quyền sử dụng đất của bên nhận thế chấp khi họ vi phạm nghĩa vụ của hợp đồng. Điều kiện chủ thể của bên nhận thế chấp không “rộng rãi” như bên nhận chuyển nhượng mà bị pháp luật “hạn chế” rất nhiều, theo quy định hiện hành, chỉ có tổ chức tín dụng và đảm bảo những điều kiện nhất định mới có quyền nhận thế chấp. 

Ba là, so sánh giữa hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất với hình thức hợp đồng mua bán tài sản 

Điểm giống nhau giữa hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và hợp đồng mua bán tài sản là các quan hệ của nó đều thuộc đối tượng điều chỉnh của pháp luật dân sự, theo đó, quyền và nghĩa vụ dân sự của các bên đều được phát sinh thông qua hình thức hợp đồng, quyền của bên này tương ứng với nghĩa vụ của bên kia, một bên có nghĩa vụ chuyển giao quyền sử dụng đất (đối với hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất) hoặc tài sản (đối với hợp đồng mua bán tài sản) và nhận tiền; ngược lại, bên kia có nghĩa vụ trả tiền và nhận quyền sử dụng đất hoặc tài sản. 

Tuy nhiên, giữa hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và hợp đồng mua bán tài sản có những điểm khác biệt, thể hiện ở những nội dung sau:

Thứ nhất, về mặt đối tượng, nếu như trong quan hệ mua bán tài sản, đối tượng của hợp đồng mua bán tài sản là tài sản (bao gồm vật có thực và quyền tài sản) thuộc quyền sở hữu của bên bán, thì trong quan hệ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, đối tượng của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là quyền sử dụng đất của bên chuyển nhượng, còn thửa đất chuyển nhượng vẫn thuộc quyền sở hữu của toàn dân mà Nhà nước là người đại diện. 

Với tư cách là chủ sở hữu tài sản, bên bán có toàn quyền định đoạt tài sản bằng việc bán quyền sở hữu tài sản cho bên mua mà không phụ thuộc vào ý chí của người khác. Trong khi đó bên chuyển nhượng chỉ là người có quyền sử dụng đất nên khi chuyển nhượng cho người khác phải được sự cho phép của đại diện chủ sở hữu đối với thửa đất chuyển nhượng đó là Nhà nước. 

Thứ hai, về hình thức, hiệu lực của hợp đồng, nếu như hợp đồng mua bán tài sản có thể được giao kết bằng lời nói, bằng văn bản hoặc bằng hành vi cụ thể và thường có hiệu lực thi hành ngay sau khi xác lập (cam kết hoặc ký kết), trừ hợp đồng mua bán nhà ở và một số tài sản mà Nhà nước có quy định phải được lập bằng văn bản, thì hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải được lập bằng văn bản và chỉ có hiệu lực thi hành sau khi được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép. 

Thứ ba, về trách nhiệm, nghĩa vụ trước Nhà nước, nếu như trong mua bán tài sản, bên bán tài sản cũng như bên mua tài sản không phải thực hiện nghĩa vụ gì trước Nhà nước, trừ trường hợp Nhà nước quy định khi mua bán một số loại tài sản bên mua phải đăng ký quyền sở hữu và nộp lệ phí trước bạ, thì trong chuyển nhượng quyền sử dụng đất, các bên chuyển nhượng phải tuân thủ nguyên tắc, điều kiện, trình tự, thủ tục và phải có nghĩa vụ nộp thuế chuyển quyền sử dụng đất, lệ phí trước bạ, lệ phí địa chính theo quy định của pháp luật.